Дәрістер

2.1 Инвестициялық жылжымайтын мүлікті тану

Инвестициялық жылжымайтын мүлік – бұл қаржылық жалдау шарты бойынша иеленушінің немесе жалға алушының қарауындағы мен жалгерлік төлемдер немесе капиталдың өсуінен кірістер немесе басқасын да алу мақсатымен қолданылатын жылжымайтын мүлік (жер,үй немесе олардың бөлігі). Бірақ, ҚХЕС 40 «Инвестициялық мүлік» сәйкес оған келесі мақсаттар бойынша қолданылатын мүлік жатпайды:

- тауар өндіруде немесе жеткізуде, қызмет көрсетуде пайдалану үшін;

- әкімшілік мақсаттар үшін;

- шаруашылық қызмет барысында сату үшін емес.

Иеленуші орналасқан жылжымайтын мүлік - тауарлар өндіруде немесе жеткізуде, қызмет көрсетуде немесе әкімшілік мақсаттарға пайдалануға арналған қаржылық жалдау шарты бойынша иеленушінің немесе жалға алушының қолдағы бар жылжымайтын мүлік болып табылады.

Инвестициялық жылжымайтын мүліктің мысалдарына келесілер жатады:

- шаруашылық қызметтің барысында қысқа мерзімді болашақта сату үшін емес, ұзақ мерзімді болашақта капитал құнының өсуінен пайда алуға арналған жер;

- әрі қарай қолдану мақсаты әзірше анықталмаған жер.;

- ұйымның меншігіндегі немесе қаржылық жалдау шарты бойынша есеп беретін ұйымның қолындағы және операциялық жалгерліктің бір немесе бірнеше шарттары бойынша жалға берілген ғимарат;

- есепті кезенде бос болып тұрған, бірақ операциялық жалгерліктің бір немесе бірнеше шарттары бойынша жалға беруге арналған ғимарат.

- болашақта инвестициялық меншік ретінде қолдану үшін құрылысы жүріп жатқан немесе жасалып жатқан жылжымайтын мүлік.

Иеленуші ұйымның  жылжымайтын мүлігіне жататындар:

ҚХЕС (IAS) 2 «Қорлар» бойынша есеп жүргізілетін объектілер;

ҚХЕС (IAS) 16 «Негізгі құралдар» бойынша есеп жүргізілетін объектілер;

- үшінші тұлғалардың тапсырысы бойынша қайта жаңартуға бағытталған және де ҚХЕС (IAS) 11 «Құрылыс жұмыстарына жасалған келісімшарттар» сәйкес есепке алынатын аяқталмаған өндіріс объектілері;

- үшінші тұлғалардың тапсырысы бойынша болашақта инвестициялық жылжымайтын мүлік ретінде қолдануға бағытталған  және де ҚХЕС (IAS) 11 «Негізгі құралдар» сәйкес есепке алынатын аяқталмаған өндіріс объектілері.

Инвестициялық жылжымайтын мүлік – бұл жалгерлік төлем немесе капитал құнының өсуінен кірістерді алуға арналған жылжымайтын мүлік.

Сондықтан инвестициялық жылжымайтын мүліктен түсетін ақша ағымдары, әдетте, ұйымның қалған активтерімен байланысты болмайды. Бұл инвестициялық жылжымайтын мүлікті иеленуші орналасқан жылжымайтын мүліктен ажыратады.

Инвестициялық жылжымайтын мүліктің бір бөлігі алмастыру жолымен алынуы мүмкін. Мысалы, ішкі қабырғалар бұрыннан бар қабырғалардың орнына салынуы мүмкін. Тану принципіне сәйкес ұйым бұрын бар объектінің алмастырылатын бөлігіне шығындарды, егер тану өлшемдері сақталатын болса, мұндай шығындар туындаған кезде инвестициялық жылжымайтын мүлік объектісінің қаржылық жағдай туралы есептік құнында таниды.

Операциялық жал келісімі негізінде алынған жылжымайтын мүлік әділ құнының есеп моделін қолдану мен инвестициялық мүлік анықтамасына сәйкес келетін жағдайда ғана есепте инвестициялық мүлік ретінде танылып, сыныпталады. Мұндай үлгісін әр жеке объект бойынша қолданылады.  Бірақ, егер де әділ құнының есеп моделі бір жылжымайтын мүлік бойынша қолданылса, онда басқа объектілер де осылайша сыныпталады.

  Инвестициялық мүлік кәсіпорын меншігінде бар басқа активтерге тәуелсіз елеулі мөлшерде ақша ағындарын қалыптастырады. Оның осындай сипаты иеленушінің қолында бар болатын жылжымайтын мүліктен ерекшелігін көрсетеді.

Тауарлар өндіру, қызмет көрсету немесе жеткізу (мүлікті әкімшілік мақсаттарда пайдалану) мүлікке ғана емес, өндіру немесе жеткізу процесінде пайдаланылатын басқа активтерге де жатпайтын ақшалай қаражаттарды қалыптастырады. 

ХҚЕС (IAS) «16 Жылжымайтын мүлік, ғимараттар мен жабдықтар» иеленуші орналасқан жылжымайтын мүлікті көрсету үшін қолданылады.

2.2 Инвестициялық мүлікті бағалау

Келесі жағдайлар инвестициялық мүлік актив ретінде танылады:

- инвестициялық жылжымайтын мүлік байланысты болашақ экономикалық пайдалардың ұйымға келіп түсу мүмкіндігі бар болғанда;

- инвестициялық жылжымайтын мүліктің құнын сенімді түрде бағалауға мүмкіндігі болғанда.

Бастапқы бағалау. Бастапқыда инвестициялық мүлік өзіндік құны, яғни, нақты шығындар бойынша танылады. Нақты шығындарға инвестициялық мүлікті сатып алуға мен тікелей шығындар жатады.  Тікелей шығындар өзіне профессионалдық заңдық қызметтер, жылжымайтын мүлікті алу-қабылдау операциялар бойынша салықтар және басқа шығындар жатады.

Инвестициялық мүлікке одан кейінгі шығындарға келесілер жатады:

- есепті кезеңдегі шығындар – белгілі кезеңде пайда болатын шығындар;

- баланстық құнын өсіретін шығындар – иелегінде бар болатын инвестициялық мүлік үшін бастапқыда есептелген нормативтік көрсеткіштерден жоғары болатын болашақтағы экономикалық пайдаларды алу ықтималдылығы бар болған жағдайларда.

Әділ құн бойынша есепке алу үлгісі негізінде кейінгі  бағалау әділ құны бойынша көрсетіледі, әділ құнның өзгеруінен алынған немесе болған пайда/залал олардың пайда болу кезеңінде танылады.

Инвестициялық мүлік өзіндік құн бойынша есепке алу үлгісі негізінде кейінгі  бағалау ҚХЕС (IAS) 11 «Негізгі құралдар» сәйкес есепке алынады, бірақ ҚХЕС (IAS) 5 «Ұзақ мерзімді активтер» сәйкес  сатуға және қызметті тоқтатуға арналған жылжымайтын мүлік  болып табылады.

Таңдап алынған есеп моделі инвестициялық мүліктің барлық объектілері бойынша қолданылады. ҚХЕС (IAS) 13 сәйкес әділ құн бұл ұйым ерекшеліктеріне сәйкес бағалау емес, нарықтық бағалау ретінде танылады.

Кейбір активтер мен міндеттемелер бойынша нарықтағы операциялары мен нарықтық ақпараты болады, кейбіреулерде болмауы мүмкін. Бірақ та, әділ құнды бағалаудың мақсаты екі жағдайда да бір болып отыр, ол ұйымдастырылған нарықта және де ағымдағы нарықтық жағдайларда активті сату немесе міндеттемені ауыстыру  бойынша болашақта мүмкін болатын операцияның  бағасын анықтау. Егер де инвестициялық мүліктің әділ құнын анықтау мүмкін болмаса, онда ұйым өзінің инвестициялық мүлік объектісін ХҚЕС (IAS) 16  сәйкес нақты шығындар бойынша  бағалайды.

2.3 Ауыстыру

Инвестициялық мүлік категориясына ауыстыру немесе шығару келесі әдістер қолданылған кезде мүмкін болады:

Инвестициялық жылжымайтын мүліктің санатына ауыстыру немесе осы
санаттан шығару қолданылу мақсаты өзгерген кезде ғана, және тек осы жағдайда ғана жүргізіледі:

- инвестициялық жылжымайтын мүлік иеленуші орналасатын жылжымайтын мүлік санатына ауыстырылған кезде жылжымайтын мүлік ретінде пайдаланудың басталуы;

- инвестициялық жылжымайтын мүлікті босалқыға ауыстыру кезінде сату мақсатымен қайта құрудың басталуы;

- иеленуші орналасатын жылжымайтын мүлік санатынан инвестициялық жылжымайтын мүлікке ауыстыру үшін иеленуші орналасатын кезеңнің аяқталуы;

- босалқылардан инвестициялық жылжымайтын мүлікке ауыстыру үшін, басқа тарапқа операциялық жалға берудің басталуы.

Объектіні әділ құн бойынша көрсетілетін инвестициялық жылжымайтын мүлікке иеленуші иелегіндегі жылжымайтын мүлік немесе босалқылар категориясына ауыстырған кезде, 16 ХҚЕС-ына (ІAS) немесе 2 ХҚЕС-ына (IAS) сәйкес кейіннен есепке алу үшін оның арналу мақсатын өзгерту күнгі жағдай бойынша оның әділ құны осы объектіге шыққан нақты шығындар ретінде қаралуы тиіс.

Егер иеленуші иелегінде бар жылжымайтын мүлік әділ құн бойынша көрсетілетін инвестициялық жылжымайтын мүлік  категориясына ауысса, онда ұйым объектінің арналу мақсаты өзгеретін күнге дейін 16 ХҚЕС-тын (IAS) ережелерін қолдануы керек. Ұйым 16 ХҚЕС (IAS) бойынша жылжымайтын мүліктің қаржылық жағдай туралы есептік құны мен жоғарыда аталған күнгі жағдай бойынша оның әділ құны арасындағы айырманы 16 ХҚЕС-қа (IAS) сәйкес қайта бағалау сияқты ескеруі керек.

Иесі-орналасқан жылжымайтын мүлік әділ құны бойынша сақталған инвестициялық жылжымайтын мүлікке айналған күнге дейін ұйым жылжымайтын мүлікті амортизациялайды және кез келген құнсызданудан болған залалдарды таниды.

Ұйым сол күнгі 16 ХҚЕС-ына (IAS) сәйкес жылжымайтын мүліктің қаржылық жағдай туралы есептік құны мен оның әділ құны арасындағы айырманы 16 ХҚЕС-ына (IAS) сәйкес қайта бағалауды қарастырғандай қарайды. Басқаша айтқанда:

- жылжымайтын мүліктің баланстық құнының төмендеуінің пайда болуы пайда немесе залалдар құрамында танылады. Дегенмен, қайта бағалаудан болатын объект құнының өсу  шеңберіндегі азаюдың сомасы басқа жиынтық табыстар құрамында танылып және де капитал шоттарында қайта бағалау есебімен есептен шығарылады.

- жылжымайтын мүліктің  баланстық құнның есептік құнының көбеюі төмендегідей есепке алынады:

а) көбеюдің сол жылжымайтын мүліктің алдыңғы құнсыздану залалын өзгертуінің дәрежесіне қарай, көбею пайда немесе шығын арқылы танылады.

ә) пайда немесе шығын арқылы танылған сома, ешқандай құнсыздану залалы танылмағанда, анықталар (амортизация шегерілген) қаржылық жағдай туралы есептік құнды қайта қалыптастыруға қажет сомадан аспайды.

б) көбеюдің кез келген қалған бөлігі басқа толық табыс арқылы танылады және үлес ішіндегі қайта бағалау кірісін көбейтеді.

Кейін инвестициялық жылжымайтын мүлік шығарылып тасталғаннан соң, үлеске кіргізілген қайта бағалау кірісі таратылмаған табысқа өтуі мүмкін. Қайта бағалау кірісінен таратылмаған табысқа өткізу пайда немесе шығын арқылы жасалмайды.

Объектіні босалқылардан  инвестициялық жылжымайтын мүлік категориясына ауыстырған кезде, әділ құн бойынша көрсетіліп,  аталған күнгі жағдай бойынша объектінің әділ құны мен оның қаржылық жағдай туралы есептік құны арасындағы айырма пайда немесе шығын құрамында танылуы тиіс.

Объектіні босалқылардан әділ құн бойынша көрсетілетін инвестициялық жылжымайтын мүліктің санатына ауыстырған кездегі есеп тәртібі босалқыларды сатудың есеп тәртібіне сәйкес келеді.

Ұйым өз бетінше салынған әділ құн бойынша көрсетілетін инвестициялық жылжымайтын мүлік объектісінің құрылысы немесе қайта құрылуы аяқталған кезде, аталған күнгі жағдай бойынша жылжымайтын мүліктің әділ құны мен оның қаржылық жағдай туралы есептік құны арасындағы айырма пайда немесе шығын құрамында танылуы тиіс.

Инвестициялық жылжымайтын мүліктің әділ құны - жақсы хабардар, тәуелсіз, мұндай операцияны жасауға ниеті бар тараптар арасында жылжымайтын мүлік айырбасталуы мүмкін баға.

Әділ құны бойынша кейінгі есепке алу моделіне сәйкес ұйым инвестициялық жылжымайтын мүлікке жұмсалған шығындарды олар туындаған кезеңде танылады. Мұндай шығындар инвестициялық жылжымайтын мүлік объектісін сатып алған кезде бастапқыда жұмсалған шығындарды және кейіннен объектіні қосымша жабдықтауға, бөлшегін ауыстыруға немесе жылжымайтын мүлік объектісіне қызмет көрсетуге арналған шығындарды қамтиды.

Инвестициялық жылжымайтын мүлікті есептен шығару:

- активті сату;

- активпен байланысты пайданың болмауынан оны пайдаланбай және оны қаржылық жалға беру.

Инвестициялық жылжымайтын мүлікті есептен шығарудан  пайда немесе залал табыс пен шығыс ретінде пайдалар мен залалдар есебінде көрсетіледі.

17 ХҚЕС (IAS) сәйкес  инвестициялық меншіктің иесі  жалға беруші  тұрғысынан операциялық жал туралы ақпарат ашады. Ұйым келесілер туралы ақпаратты ашады:

- есеп моделі;

- әділ құн есеп моделін қолдану кезіндегі операциялық жалдағы және де жалға берушінің  инвестциялық меншік құрамында есепке алынатын инвестициялық меншік;

- иеленушіде инвестициялық жылжымайтын мүлік пен жылжымайтын мүлік категорияларын ажырату критериилері;

- инвестициялық мүліктің әділ құнын анықтау кезіндегі әдістері мен жорамалдар;

- тәуелсіз бағалаушының бағалау негізінде инвестициялық мүліктің әділ құнының дәрежесі. Мұндай бағалаудың болмау фактісі қаржылық есептіліктің түсіндірме хатында көрсетіледі;  

- пайда мен залалдар мен басқа жиынтық табыс есептерінде көрсетілген көрсеткіштер;

-  инвестициялық меншіктен жалгерлік табыстар;

- есепті кезеңдегі жалгерлік табыстар әкелетін инвестициялық мүлік бойынша тікелей операциялық шығындар (қызметке ағымдағы мен ремонтқа шығындар);

- есепті кезеңдегі жалгерлік табыстар әкелмейтін инвестициялық мүлік бойынша тікелей операциялық шығындар (қызметке ағымдағы мен ремонтқа шығындар);

-инвестициялық меншікті өткізу мүмкіндігіне қатысты шектеулердің болуы және көлемі;

- инвестициялық меншікті сатып алуға, салуға мен қайта құруға қатысты елеулі  келісімдік  міндеттемелер немесе  жөндеуге, ағымдағы қызмет көрсетуге мен жақсартуға келісім-шарттар.

Ұйым  есепті кезеңінің басы мен соңында инвестициялық мүліктің баланстық құнының  салыстырымын көрсету керек:

- инвестициялық меншіктің өсуі;

- оның шығуы;

- әділ құнының түзетулер негізінде таза пайданы мен шығынды;

- қаржылық есептілік  көрсеткіштерін басқа валютаға немесе шетелдік операцияларды ұйым есептілігінің валютасына қайта есептеу кезінде пайда болатын таза бағам айырмашылықтары;

- инвестициялық меншік объектілерін «қорлар» мен «иеленушімен алынған меншік» және керісіншегі аударымдар;

- басқа өзгерістер.

ХҚЕС (IAS) 16  сәйкес инвестициялық мүліктің әділ құны бойынша сенімділік деңгейінде өлшене алмайғанда, ол бастапқы құнымен бағаланады.

Инвестициялық меншіктің сомалары басқа объектілеріне қатысты сомаларынан жеке көрсетіледі. Бұдан басқа, ұйым мынадай ақпаратты ашып көрсетуі тиіс:

- инвестициялық жылжымайтын мүліктің сипаттамасын;

- әділ құн жеткілікті сенімділік деңгейінде өлшене алмайтын себептерді түсіндіруін;

- инвестициялық жылжымайтын мүліктің әділ құнының өлшемі болжамды түрде тұрған шекараның мүмкіндігіндігін;

- әділ құн бойынша инвестициялық жылжымайтын мүлік объектісі істен шығып қалуы келесіні көрсетуді талап етеді:

а) әділ құн бойынша көрсетілмейтін инвестициялық жылжымайтын
мүлік объектісінің істен шығып қалу фактісін;

б) инвестициялық жылжымайтын мүлік мұндай объектісінің сату
кезіндегі қаржылық жағдай туралы есептік құнын;

в) танылған табыс немесе шығын сомасын.