Лекции

         2.1  Признание инвестиционной недвижимости 

Инвестиционная недвижимость – недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:

- не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также

- не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Недвижимость, занимаемая владельцем – недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

Примеры инвестиционной  недвижимости:

     - земля в долгосрочной перспективе предназначена для получения экономических выгод от повышения стоимости капитала (не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности);

     - земля,  назначение которой еще не определенно;

     - здание в собственности организации или по договору финансовой аренды и сданное в аренду по договорам операционной аренды;

     - здание, не занятое, но предназначенное для сдачи в аренду по договору или договорам операционной аренды.

Примеры недвижимости владельца:

- объекты, учет  которых ведется по МСФО (IAS) 2 «Запасы»;

- объекты, учет  которых ведется по МСФО (IAS) 16 «Основные средства»;

- объекты незавершенного строительства, на реконструкции по поручению третьих лиц, учет которых ведется по МСФО (IAS) 11  «Договоры на строительство»;

- объекты незавершенного строительства, на рекон­струкции, предназначенные в будущем к использованию в качестве инвести­ций в недвижимость, учет которых ведется по МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Инвестиционная недвижимость – это объекты недвижимого имущества, которые используются в целях получения арендного дохода и/или дохода от прироста их стоимости..

Недвижимость, которой арендатор владеет по договору операционной аренды, может быть классифицирована и отражена в учете как инвестиционное имущество только при условии, что такая недвижимость во всем остальном соответствует определению инвестиционного имущества и арендатор использует для признанного актива модель учета по справедливой стоимости. Такой вариант классификации возможен на пообъектной основе.

Однако когда выбран этот вариант классификации для одного подобного объекта недвижимости, находящегося во владении арендатора согласно договору операционной аренды, вся недвижимость, классифицируемая как инвестиционное имущество, должна учитываться с использованием модели учета по справедливой стоимости. Инвестиционное имущество предназначено для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, или того и другого. Следовательно, инвестиционное имущество генерирует потоки денежных средств в значительной степени независимо от других активов, которыми владеет предприятие. Это отличает инвестиционное имущество от недвижимости, занимаемой владельцем. Производство или поставка товаров или услуг (или использование имущества в административных целях) генерируют денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства или поставки. МСФО (IAS) 16«Основные средства» применяется для отражения не движимости, занимаемой владельцем.

2.2  Оценка инвестиционной недвижимости. Последующие затраты

Измерение инвестиционной  недвижимости:

Инвестиционная  недвижимость  признается как актив, если есть:

- вероятность получения будущих экономических выгод и

- надежная оценка

Первоначальная оценка. Первоначально инвестиционная недвижимость признается по себестоимости, т.е. по фактическим затратам. В состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по операции.

Последующие затраты в инвестиционную  недвижимость:

- затраты отчетного периода – возникают в периоде, в котором они произведены;

- затраты, увеличивающие балансовую стоимость - возникают в случае, когда существует вероятность получения в будущем экономических выгод свыше нормативных показателей, первоначально рассчитанных для имеющихся объектов инвестиционной  недвижимости.

Модели последующего учета инвестиционной недвижимости:

          Выбранная модель учета применяется ко всем объектам инвестиционной  недвижимости. В соответствии с МСФО 13 справедливая стоимость - это рыночная оценка, а не оценка, формируемая с учетом специфики предприятия. По некоторым активам и обязательствам могут существовать наблюдаемые рыночные операции или рыночная информация. По другим активам и обязательствам наблюдаемые рыночные операции или рыночная информация могут отсутствовать. Однако цель оценки справедливой стоимости в обоих случаях одна и та же - определить цену, по которой проводилась бы операция, осуществляемая на организованном рынке, по продаже актива или передаче обязательства между участниками рынка на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть выходная цена на дату оценки с точки зрения участника рынка, который удерживает актив или имеет обязательство). Если справедливая стоимость инвестиционного имущества (кроме инвестиционного имущества, находящегося в процессе строительства) не может быть надежно оценена, организация должна оценивать данный объект инвестиционного имущества, используя модель учета по фактическим затратам в соответствии с МСФО (IAS) 16.

2.3 Изменение классификации инвестиционной недвижимости

Переклассификация/исключение объекта в/из категорию инвестиционной  недвижимости возможно при изменении способа его использования, в том числе:

Перевод в категорию инвестиционного имущества или исключение из данной категории производится только при изменении предназначения объекта, подтверждаемого:

- началом использования недвижимости в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, при переводе из инвестиционного имущества в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;

- началом реконструкции в целях продажи, при переводе из инвестиционного имущества в запасы;

- завершением периода, в течение которого собственник занимал недвижимость, при переводе из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в инвестиционное имущество; или

- началом операционной аренды по договору с другой стороной, при переводе из запасов в инвестиционное имущество.

При переводе объекта из инвестиционного имущества, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или запасов, в качестве предполагаемых фактических затрат на данный объект для последующего учета в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IAS) 2 должна выступать его справедливая стоимость на дату изменения его предназначения.

Если недвижимость, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, то предприятие должно применять положения МСФО (IAS) 16 до даты изменения предназначения объекта. Предприятие должно учитывать возникающую на эту дату разницу между балансовой стоимостью недвижимости по МСФО (IAS) 16 и ее справедливой стоимостью так же, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16.

Вплоть до момента, когда недвижимость, занимаемая владельцем, становится инвестиционным имуществом, отражаемым по справедливой стоимости, предприятие амортизирует такую недвижимость и признает возникшие убытки от ее обесценения. Предприятие учитывает имеющуюся на дату перевода разницу между балансовой стоимостью недвижимости по МСФО (IAS) 16 и ее справедливой стоимостью так же, как переоценку в соответствии с МСФО (IAS) 16. Другими словами:

- возникающее уменьшение балансовой стоимости недвижимости признается в составе прибыли или убытка. Тем не менее, сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта от переоценки признается в составе прочего совокупного дохода и списывается за счет прироста от переоценки на счетах капитала;

- возникающее увеличение балансовой стоимости учитывается следующим образом:

- в пределах признанного ранее убытка от обесценения данной недвижимости, такое увеличение признается в составе прибыли или убытка. Сумма увеличения, признанная в составе прибыли или убытка, не превышает сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы в предыдущие периоды не признавался убыток от обесценения данного объекта;

- оставшаяся часть суммы увеличения признается в составе прочего совокупного дохода и кредитуется на счет капитала как прирост стоимости от переоценки. При последующем выбытии объекта инвестиционного имущества включенный в состав собственного капитала прирост стоимости объекта от переоценки может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перевод со счета прироста стоимости от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается через прибыль или убыток.

При переводе объекта из запасов в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и его предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.

Порядок учета перевода объекта из запасов в категорию инвестиционного имущества, которое будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов.

При завершении предприятием строительства или реконструкции самостоятельно построенного объекта инвестиционного имущества, который будет отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью недвижимости на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью должна быть признана в составе прибыли или убытка.

Выбытие инвестиционной недвижимости: 

а) продажа актива;

б) передача в финансовую аренду/прекращение использования в связи с отсутствием выгод, связанных с активом.

Прибыль/убыток от выбытия инвестиционной  недвижимости (выручка от выбытия минус балансовая стоимость актива) отражаются как доход/расход в отчете о прибылях и убытках.

Согласно МСФО (IAS) 17 владелец инвестиционной собственности раскрывает информацию об условиях операционной аренды с позиции арендодателя. Организация раскрывает следующую информацию:

•      модель учета;

•      инвестиционную собственность, находящуюся в операционной аренде и учитываемую в составе инвестиционной собственности у арендодателя, при использовании модели учета по справедливой стоимости;

•      критерии  разграничения инвестиционной недвижимость и недвижимости владельца;

•      методы и допущения при определении справедливой стоимости инвестиционной собственности;

•      степень,  в которой справедливая стоимость объекта  инвестиционной собственности основана на оценке независимого оценщика.  Факт отсутствия   подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности;

•      показатели, отраженные в отчете о прибыли и убытках и прочем совокупном доходе:

- арендный доход от инвестиционной собственности;

- прямые операционные расходы (расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной собственности, от которой в отчетном периоде был получен арендный доход;

- прямые операционные расходы (расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной собственности, которая не принесла арендный доход за отчетный период;

•      наличие и размер ограничений в отношении возможности реализации инвестиционной собственности, либо распределения дохода или выручки от выбытия;

•      существенные договорные обязательства, касающиеся приобретения, строительства или реконструкции инвестиционной собственности, либо договора на проведение ремонта, текущего обслуживания или улучшений инвестиционной собственности.

Организация должна представлять сверку балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало отчетного периода с балансовой стоимостью на конец отчетного периода, указывая:

-    прирост инвестиционной собственности;

-    выбытие;

-    чистую прибыль или убыток в результате корректировки справедливой стоимости;

-    чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете показателей финансовой отчетности в иную валюту презентации или пересчете отчетности зарубежных операций в валюту отчетности компании, подготавливающей отчетность;

-    переводы объектов инвестиционной собственности в категории  «запасы» и «собственность, занимаемая владельцем», и наоборот;

-    прочие изменения.

Из-за отсутствия достоверной справедливой стоимости может объект инвестиционной собственности отражается по первоначальной стоимости (МСФО(IAS) 16). Суммы по инвестиционной собственности раскрываются в сверке отдельно от сумм, относящихся к прочим объектам инвестиционной собственности. Также раскрываются:

•      описание объекта инвестиционной собственности;

•      разъяснение причин, в силу которых справедливая стоимость не может быть определена с достаточной степенью достоверности;

•      по возможности границы, в которых предположительно находится величина справедливой стоимости инвестиционной собственности;

•      при выбытии объекта инвестиционной собственности, не отражаемого по справедливой стоимости:

- факт выбытия инвестиционной собственности;

- балансовую стоимость объекта инвестиционной собственности по состоянию на момент реализации;

- сумму признанной прибыли или убытка.

Дополнительно организация, применяющая модель учета по первоначальной стоимости приобретения раскрывает:

использованные методы начисления амортизации;

срок полезной службы активов;

прочие изменения.

          Вопросы для самоконтроля

1. В чем различие целей инвестиционной недвижимости и недвижимости владельца?

2. Посредством каких стоимостей измеряется инвестиционная недвижимость?

3. Критерии признания и первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?

4. Каковы случаи переклассификации инвестиционной недвижимости?